Il deposito cauzionale

Nel contratto di locazione il deposito cauzionale consiste in una somma di denaro che il conduttore versa nei confronti del locatore a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi previsti contrattualmente a proprio carico, quali, a titolo esemplificativo, il mancato pagamento dei canoni, il recesso senza preavviso, il mancato ripristino dei locali o il risarcimento per danni materiali cagionati all’immobile.

Differenze con la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è un istituto del tutto differente per funzionamento e disciplina. In particolare, essa consiste in una somma di denaro che viene versata, sì dal conduttore al momento della conclusione del contratto, ma come impegno reciproco al rispetto degli obblighi previsti contrattualmente per entrambe le parti.

La medesima produce effetti diversi a seconda di chi tra, le parti, si renda inadempiente. Infatti: (i) se il conduttore non adempie i propri obblighi contrattuali, il locatore può trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno; (ii) al contrario, se è il locatore a non adempiere, il conduttore ha diritto a ricevere il doppio dell’importo versato.

Pertanto, mentre il deposito cauzionale ha la funzione di proteggere specificamente il locatore da una serie di inadempimenti cui dovesse incorrere il conduttore, la caparra confirmatoria risponde all’esigenza di rafforzare in generale il vincolo contrattuale e serve come garanzia dell’adempimento delle obbligazioni di entrambe le parti.

Il locatore può trattenere il deposito cauzionale versato dal conduttore?

Tanto premesso, ci si è chiesti se il locatore possa sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale alla cessazione del rapporto di locazione e, se sì, a quali condizioni.

Sul punto, la giurisprudenza è consolidata nell’affermare che il deposito cauzionale va prontamente restituito dal locatore a seguito del rilascio dell’immobile locato in quanto, cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge. Da ciò consegue che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, il conduttore può esigerne la restituzione immediata.

Per poter legittimamente trattenere il deposito cauzionale, invece, il locatore è tenuto a promuovere un giudizio per ottenere l’attribuzione totale o parziale dello stesso a copertura di importi rimasti impagati ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (cfr. Cassazione Civile, ordinanza del 5 gennaio 2023, n. 194). A tal riguardo, occorre però chiarire che il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni, essendo piuttosto tenuto a promuovere un apposito giudizio ed ottenere l’attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale.

Da ciò si evince chiaramente come la restituzione al conduttore della somma versata a titolo di deposito costituisce uno stringente obbligo giuridico, da cui il locatore può esimersi soltanto se dimostra di avere proposto un’azione giudiziaria per l’accertamento dei pretesi danni subiti durante la locazione ovvero di eventuali altri crediti.

Riflessioni conclusive

In sintesi e per quanto qui di interesse, qualora il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, quest’ultimo risulta legittimato ad esigerne la restituzione, salvo che il locatore non proponga domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti ovvero vantando crediti a diverso titolo. La finalità, evidentemente, è quella di scoraggiare comportamenti strumentali e ingiustificati ritardi nel rimborso della cauzione al conduttore.