Premessa

Con sentenza del 9 gennaio 2024 n. 785 la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi in materia di mediazione immobiliare e in particolare sulla questione relativa al termine ultimo, dalla scadenza del contratto di mediazione, entro cui può ritenersi ancora vincolante la clausola che impone il pagamento della provvigione in favore del mediatore immobiliare per effetto della conclusione dell’affare tra le parti.

La controversia

La pronuncia in esame ha ad oggetto una vicenda relativa alla locazione di un immobile così brevemente riassumibile:

• una società di mediazione immobiliare aveva stipulato un contratto di mediazione con la proprietaria di un immobile per la locazione dello stesso;
• durante la vigenza del contratto, la società di mediazione aveva sottoscritto con una potenziale conduttrice una proposta di locazione, che però non era stata accettata dalla proprietaria;
• dopo la scadenza del contratto di mediazione, all’esito di presunte trattative avvenute tra le parti in autonomia e cioè senza l’ausilio del mediatore, la proprietaria aveva stipulato un contratto di locazione con il coniuge della potenziale conduttrice.

A fronte di ciò la società di mediazione aveva convenuto in giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Roma la proprietaria dell’immobile e la potenziale conduttrice e aveva richiesto, tra l’altro, la condanna di queste ultime al pagamento del compenso per l’attività di mediazione svolta. In particolare, la società attrice aveva rappresentato che le convenute si fossero obbligate espressamente a corrispondere il compenso al mediatore anche in caso di locazione dell’immobile dopo la scadenza dell’incarico senza limiti di tempo e anche qualora il contratto di locazione fosse stato concluso da parte di soggetti riconducibili alla potenziale conduttrice (nel caso in esame, il coniuge).

Il Giudice di Pace di Roma aveva accolto la domanda e le due convenute erano state quindi condannate a pagare la provvigione alla società di mediazione.

Nel riformare la sentenza di primo grado, il Tribunale di Roma aveva ritenuto invece che la provvigione non fosse dovuta alla società di mediazione, mancando la prova del rapporto causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare.

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul tema, ha cassato con rinvio la sentenza pronunciata Tribunale di Roma enunciando il seguente principio di diritto: “è vessatoria ed abusiva, ai sensi dell’art. 1341 c.c. e dell’art. 33 del Codice del Consumo, la clausola, predisposta unilateralmente dal mediatore, che prevede il diritto del compenso provvigionale, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, da parte di un soggetto che si sia avvalso della sua attività qualora l’affare sia stato successivamente concluso da un familiare, società o persona “riconducibile”; detta clausola determina un significativo squilibrio a carico del consumatore perché lo obbliga ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l’affare o di ogni altra circostanza concrete da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti”.

Nel giungere a questa conclusione, la Suprema Corte ha osservato che la sentenza impugnata:

• da un lato, non avesse fatto corretta applicazione del d. principio della causalità adeguata. In virtù di tale principio, infatti, il giudice deve accertare non solo la c.d. “messa in relazione” delle parti da parte del mediatore ma anche il c.d. “carattere adeguato” dell’apporto causale di quest’ultimo, al fine di affermare che la conclusione dell’affare sia effetto dell’intervento del mediatore;
• dall’altro lato, avesse del tutto omesso di considerare la portata della clausola che obbligava l’aspirante conduttrice a versare la provvigione in caso di successiva conclusione del contratto con un congiunto di essa. Ad avviso del Collegio, infatti, la clausola che riconosce tout court il diritto del compenso al mediatore, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, da parte di un soggetto che si sia avvalso dell’attività del mediatore, qualora l’affare sia stato concluso da un familiare o comunque da una persona riconducibile al preponente, ha natura vessatoria in quanto obbliga il consumatore ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento del preventivo accordo tra le parti e di ogni altra circostanza concreta da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti.

Riflessioni conclusive

La sentenza in commento offre l’opportunità di riflettere sui presupposti del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare dopo la scadenza del contratto, e ciò sia nei casi di contratti di locazione (quale quello in esame), sia nei casi di contratti di compravendita. In altri termini, occorre chiedersi: il mediatore ha diritto alla provvigione nonostante avvenga la conclusione dell’affare tra le parti dopo la scadenza del contratto? Se sì, a quali condizioni ed entro quali limiti temporali?

Al riguardo si precisa che il diritto alla provvigione del mediatore sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice. A tal fine, occorre quindi verificare in concreto se il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, e ciò indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto.

Da ciò consegue che, ai fini della sussistenza del diritto alla provvigione, non rileva di per sé la circostanza che l’affare sia stato concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto (come, nel caso in esame, il coniuge della potenziale conduttrice), dovendo piuttosto accertarsi che l’affare sia stato agevolato dall’attività del mediatore proprio in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti.

In altri termini, ferma la vessatorietà della clausola contrattuale che prevede un compenso provvigionale anche dopo la scadenza del contratto per un periodo di tempo illimitato, il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione anche dopo la scadenza del contratto e anche laddove l’affare si sia concluso tra parti diverse a condizione che l’attività di mediazione abbia assunto un “ruolo di efficienza causale adeguata” rispetto alla conclusione dell’affare, come anche da noi commentato in precedenza nell’articolo raggiungibile cliccando qui.