Con la recente sentenza n. 11443 dell’8 aprile 2022 la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi in materia di mediazione immobiliare e, in particolare, sul diritto alla provvigione spettante o meno al mediatore in caso di avvenuta conclusione dell’affare[1].

L’esame di tale pronuncia rappresenta, ancora una volta, l’occasione per approfondire i tratti essenziali che caratterizzano la disciplina della mediazione immobiliare e, più nello specifico, i profili di criticità legati al riconoscimento a favore del mediatore del diritto alla provvigione.

Preliminarmente, anche al fine di comprendere appieno il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte, è opportuno riepilogare brevemente i fatti oggetto della vicenda.

Nel caso in esame l’agenzia immobiliare aveva ricevuto un incarico per la vendita di un appartamento e, in virtù di tale incarico, aveva accompagnato dei potenziali acquirenti a visionare l’immobile. Questi ultimi, a seguito di una seconda visita, avevano formulato una proposta di acquisto, la quale tuttavia veniva rifiutata dal proprietario. A distanza di pochi mesi, però, l’immobile veniva poi venduto autonomamente dal proprietario ai medesimi potenziali acquirenti. A fronte di ciò l’agenzia immobiliare, venendo a conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare, aveva citato in giudizio gli acquirenti per ottenere il pagamento della provvigione dovuta per l’attività di mediazione svolta.

In primo grado, il Giudice aveva accolto la domanda dell’agenzia immobiliare ma, a seguito di impugnazione proposta dagli acquirenti, la Corte d’Appello aveva riformato la sentenza del Tribunale e in particolare rigettato la domanda di condanna alla corresponsione della provvigione richiesta. Secondo la Corte d’Appello, infatti, non ci sarebbe stato alcun collegamento tra l’attività posta in essere dal mediatore e il contratto di compravendita dell’immobile stipulato poi tra le parti, posto che non avrebbe potuto ritenersi in alcun modo sufficiente una mera visita dell’appartamento per far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione.

L’agenzia immobiliare aveva poi proposto ricorso in Cassazione e – all’esito di tale grado di giudizio – la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata enunciando il seguente principio di diritto: “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.

Come anticipato, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur in assenza di un nesso diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’operazione. In particolare, è sufficiente che il mediatore immobiliare metta in relazione parte venditrice e parte acquirente, purché però tale iniziativa costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell’affare.

Peraltro è importante sottolineare che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione il nesso tra l’attività intermediatrice e la conclusione dell’affare non deve essere interrotto. Infatti “non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento, non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall’intervento del mediatore che le ha poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove”[2]. Ciò è stato da ultimo affermato anche dal Tribunale di Milano che in una recente pronuncia, esaminata in un nostro precedente articolo cui si rinvia mediante il link https://tmp.dgrs.it/il-mediatore-immobiliare-ha-diritto-alla-provvigione-solo-se-il-suo-intervento-e-determinante-ai-fini-della-conclusione-dellaffare, ha accertato l’interruzione del nesso tra una prima fase delle trattative avviate con l’intervento del mediatore e le successive trattative proseguite in autonomia che hanno di fatto condotto alla conclusione dell’affare. In particolare, nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, l’intervento del mediatore immobiliare non era stato ritenuto rilevante ai fini della conclusione dell’affare e pertanto non era stato riconosciuto il diritto alla provvigione in capo a quest’ultimo[3].

I principi sopra riepilogati costituiscono profili essenziali che caratterizzano l’attività di mediazione immobiliare e pertanto è bene che il mediatore li conosca, così da sapere come agire qualora venga a trovarsi in una situazione in cui, a seguito dell’attività svolta, la parte acquirente e la parte venditrice concludano l’affare esimendosi dal pagamento della provvigione in origine concordata.

In definitiva è quindi importante ricordare che:

1. se l’attività di mediazione immobiliare costituisce l’antecedente indispensabile per la conclusione dell’affare, al punto da ritenere che senza l’intervento del mediatore l’affare non si sarebbe concluso, quest’ultimo allora potrà far valere il diritto alla provvigione e le parti saranno tenute a corrisponderla;
2. se l’attività di mediazione immobiliare viene interrotta nel corso delle trattative, il mediatore immobiliare rischierà di perdere il diritto alla provvigione nell’ipotesi in cui l’affare venga poi concluso per effetto di trattative indipendenti ed autonome rispetto alle precedenti. In quest’ultima ipotesi, quindi, è bene esaminare le cause di interruzione delle medesime trattative e valutare con cautela ogni eventuale profilo di rischio con riferimento alla provvigione concordata.

[1] Cfr. Cassazione civile, II sezione, 8 aprile 2022, n. 11443.

[2] Cfr. Cassazione civile, VI sezione, 16 ottobre 2020, n. 22426; Cassazione civile, III sezione, 22 gennaio 2015, n. 1120.

[3] Cfr. Tribunale di Milano, V sezione civile, 5 gennaio 2022, n. 30, inedita e raggiungibile al seguente link: https://tmp.dgrs.it/il-mediatore-immobiliare-ha-diritto-alla-provvigione-solo-se-il-suo-intervento-e-determinante-ai-fini-della-conclusione-dellaffare.