Premessa

Con sentenza del 13 novembre 2023 n. 31431 la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi in materia di mediazione immobiliare e in particolare sulla questione relativa alla configurabilità del diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia consentito alle parti di concludere un c.d. “preliminare di preliminare”, ossia quell’accordo in virtù del quale le parti si obbligano a concludere, non un contratto definitivo, bensì un contratto preliminare.

La controversia

La pronuncia in esame ha ad oggetto una vicenda relativa alla compravendita di alcuni immobili così brevemente riassumibile:

• una società di mediazione immobiliare aveva ricevuto incarico da parte di un venditore in relazione ad un’operazione immobiliare di rilevante valore;
• nell’ambito della propria attività di mediazione la suddetta società aveva individuato il soggetto interessato all’acquisto, fornendo le informazioni principali sulla compravendita;
• all’esito di una serie di incontri svoltisi tra le parti, erano stati definiti sia il prezzo di acquisto sia i costi di bonifica degli immobili;
• le parti erano quindi pervenute alla conclusione di una proposta irrevocabile di acquisto, impegnandosi a concludere un successivo contratto preliminare (c.d. “preliminare di preliminare”);
• la società di mediazione aveva quindi sollecitato le parti a provvedere al pagamento della provvigione, vedendosi poi tuttavia respingere la richiesta di pagamento.

A fronte di ciò la società di mediazione aveva citato in giudizio il venditore e l’acquirente dinanzi al Tribunale di Milano e aveva richiesto, tra l’altro, la condanna di questi ultimi al pagamento del compenso per l’attività di mediazione svolta. In particolare, la società attrice aveva rappresentato che, per effetto del suo intervento, le parti erano pervenute alla conclusione di una proposta di acquisto e che, pertanto, l’affare dovesse ritenersi concluso.

Il Tribunale di Milano aveva respinto la domanda, ritenendo che la proposta irrevocabile non costituisse un contratto preliminare ma un mero accordo in vista della futura conclusione del preliminare vero e proprio, come tale privo di effetto vincolante e non qualificabile come “conclusione dell’affare” ai fini della configurabilità del diritto alla provvigione.

Nel riformare la sentenza di primo grado la Corte di Appello di Milano aveva ritenuto invece che l’intesa in questione costituisse un contratto preliminare con il quale le parti si erano impegnate alla successiva conclusione di un contratto preliminare, come tale idoneo a costituire “conclusione dell’affare” ed a fondare il diritto del mediatore a conseguire la provvigione.

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul tema, ha cassato con rinvio la sentenza pronunciata dalla Corte di Appello di Milano enunciando il seguente principio di diritto: “il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime”.

Secondo questa prospettiva, pertanto, il mediatore ha diritto alla provvigione solo se il suo intervento abbia portato all’instaurarsi di un vincolo giuridico tra le parti che garantisca, in caso di inadempimento, l’esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. Sotto questo profilo, la stipulazione di un “preliminare di preliminare” non sarebbe sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione, in quanto accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, non idoneo a vincolare ambo le parti né ad assicurare alla parte non inadempiente l’accesso alla tutela di cui all’art. 2932 c.c.

Nel giungere a questa conclusione, la Suprema Corte ha osservato che:

• da un lato, è vero che la giurisprudenza interpreta il concetto di “affare” in modo ampio, includendovi qualsiasi operazione economica che generi un rapporto obbligatorio tra le parti;
• dall’altro lato, è altrettanto vero che tale operazione economica deve ricollegarsi ad un contratto in grado di produrre pienamente gli effetti programmati dalle parti medesime, e non ad un’intesa, quale appunto il “preliminare di preliminare”. Quest’ultimo, infatti, secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 4628/2015, produce un “mero vincolo di natura precontrattuale a carattere prodromico”.

Riflessioni conclusive

In sintesi e per quanto qui di interesse, nell’ipotesi in cui l’intervento del mediatore abbia portato le parti alla stipulazione di un c.d. “preliminare di preliminare”, si contrappongono ad oggi due distinti orientamenti:

• un primo orientamento, favorevole al riconoscimento della provvigione anche in presenza di un “preliminare di preliminare”, ritiene che tale accordo costituisca una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, come tale qualificabile nei termini di “affare” che fonda il diritto del mediatore alla provvigione;
• un secondo orientamento, ad oggi prevalente, ritiene invece che il “preliminare di preliminare” non costituisca un “affare” idoneo a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore, in quanto accordo a contenuto essenzialmente preparatorio.

Nella pronuncia in esame la Corte di Cassazione ha aderito al secondo degli orientamenti sopra esposti e ha ritenuto, pertanto, che la figura del “preliminare di preliminare” si ponga al di fuori di quella “conclusione dell’affare” cui l’art. 1755 c.c. subordina l’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione.

La sentenza in commento offre inoltre l’opportunità di riflettere sulla distinzione tra la figura del “preliminare di preliminare” e il contratto preliminare vero e proprio. Soltanto quest’ultimo fa sorgere il diritto alla provvigione in capo al mediatore, a condizione che egli assuma un “ruolo di efficienza causale adeguata” rispetto alla conclusione dell’affare, come anche da noi commentato in precedenza nell’articolo raggiungibile cliccando qui.